Por subrogación podemos entender la modificación de las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación, como bien puede ser el contrato de arrendamiento, o también conocido como alquiler de vivienda.
La subrogación del inquilino en el arrendamiento de vivienda es la posibilidad permitida por la ley para que al fallecimiento del arrendatario (firmante del contrato), otra persona distinta pueda continuar en el uso de la vivienda alquilada según lo pactado en el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 contiene varias Disposiciones Transitorias que se ocupan de los contratos que ya se habían celebrado antes de la entrada en vigor de la LAU, es decir, antes del 1 de enero de 1995.
Para que tenga lugar la subrogación en el contrato a cargo del cónyuge del arrendatario al fallecimiento de éste es imprescindible el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento que determina la subrogación, y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.
Ahora bien, ¿Qué pasa con aquellas personas que no efectúan el requerimiento por desconocimiento de esta norma? Ateniendo a la buena fe, puede ser “injusto” que una persona sin los conocimientos necesarios haga uso de ésta herramienta en los plazos establecidos por ley, máxime si el propio arrendador es conocedor del fallecimiento del inquilino y de la voluntad tácita del tercero en la subrogación de este derecho.
En este sentido se ha manifestado el Tribunal Supremo (TS) en una reciente sentencia tras demanda interpuesta por el arrendador de una vivienda contra la viuda del arrendatario por no haberse practicado la notificación formal que requiere la ley para poder subrogarse en un contrato de arrendamiento de renta antigua.
El juzgado finalmente desestima la demanda, entendiendo que la parte arrendadora tenía conocimiento del fallecimiento del arrendatario, pues tras el mismo se produjo un cambio de la cuenta corriente a la que se giraba el recibo de la renta, por lo que había existido un consentimiento tácito a la subrogación de la esposa. Sin embargo la audiencia provincial competente estimó su recurso al entender, al contrario del juzgado, que no basta el conocimiento del arrendador del fallecimiento del arrendatario y que la vivienda esté siendo ocupada por un familiar con derecho a subrogación, sino que es precisa una comunicación formal en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario.
IUS GENTIUM ABOGADOS, S.L.P.
Guillermo Alvargonzalez Arrancudiaga
