Debido a la ya histórica reconversión de los bancos mediante fusiones, adquisiciones, absorciones, ventas y compras, resulta realmente difícil que una vez pagada la hipoteca podamos proceder a la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, unas veces por desconocimiento, pagamos la última cuota y pensamos que ya esta todo terminado, y otras veces por la imposibilidad de encontrar nuestro expediente en la Entidad Financiera ya que el Banco o Caja con el que firmamos la hipoteca simplemente ha desaparecido rotando de un departamento a otro en un carrusel que no tiene fin y que en algunas ocasiones nos hace abandonar nuestro propósito o pensar, ya lo haré, cualquiera de estas dos opciones nos llevarán sin duda alguna a la cancelación por caducidad.
Para que pueda operar esta cancelación por caducidad o extinción legal del derecho, es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de acciones, en este caso 20 años como a continuación veremos.
Precisamente es por el elevado plazo de prescripción de la acción hipotecaria, que nos viene indicado tanto en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria “la acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada”, como en el artículo 1.964.1 del Código Civil “La acción hipotecaria prescribe a los veinte años”, es más fácil encontrarse con este caso en herencias o donaciones.
El elevado número de años necesarios para la prescripción de la acción, sin duda alguna los ha tenido en cuenta el legislador, facilitando un procedimiento enormemente simple fuera del fijado para otros casos a través del “Expediente de liberación de cargas y gravámenes” regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tramitado ante el Sr. Registrador y que en el caso de oposición se termina y se debe acudir a los Tribunales ordinarios. La solicitud de la cancelación de la inscripción registral de la hipoteca únicamente requiere la realización de una “Instancia al Registrador” con la firma legitimada por notario y dependiendo del registro el impreso 600 correspondiente al gravamen de actos jurídicos documentados declarado como exento.
Es este mismo precepto legal, artículo 210 LH, en su regla octava, quien exime de seguir este procedimiento en los casos de caducidad de la acción, manifestando que se podrán cancelar directamente a instancia del interesado y sin necesidad de tramitación del expediente.
Por último resaltar que es el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria quien nos posibilita la cancelación de la hipoteca, como ya hemos comentado anteriormente mediante la solicitud del titular registral en el supuesto de caducidad, indicando además que el plazo debe ser contado “….desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.” Y es muy importante porque nos esta añadiendo un año al plazo de caducidad de la acción, por lo que realmente la presentación de la instancia en el Registro de la Propiedad para tener todas las garantías de éxito debe ser presentada trascurridos 21 años desde la fecha de vencimiento de la hipoteca que conste en el registro de la Propiedad.
