Inmobiliaria archivos | Abogados

Suspension procedimiento de desahucio y lanzamiento

[et_pb_section fb_built=»1″ _builder_version=»3.22″][et_pb_row _builder_version=»3.25″ background_size=»initial» background_position=»top_left» background_repeat=»repeat»][et_pb_column type=»4_4″ _builder_version=»3.25″ custom_padding=»|||» custom_padding__hover=»|||»][et_pb_text _builder_version=»3.27.4″ background_size=»initial» background_position=»top_left» background_repeat=»repeat»]El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico frente al COVID-19 introduce la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa social. Esta suspensión alcanzará los seis meses desde el fin del estado de alarma. Estas medidas de suspensión del procedimiento de desahucio y lanzamiento se refieren únicamente a los desahucios de arrendamiento de vivienda habitual. Por tanto, quedarían excluidos los desahucios de arrendamientos para uso distinto del de vivienda. El Artículo 1 del citado Real Decreto-ley establece que, una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivados de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley. Por lo expuesto, se establecen una serie de requisitos para la suspensión del procedimiento, la persona arrendataria de vivienda habitual debe acreditar una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19. Ahora bien, se debe matizar qué se entiende por situaciones de vulnerabilidad. Remitiéndonos al Real Decreto-ley los requisitos establecidos al efecto son: a) Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando el conjunto de los ingresos de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual ; b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. El arrendatario deberá presentar la documentación acreditativa de dicha situación de vulnerabilidad económica ante el Juzgado. Ante el impacto directo en la economía y en la sociedad, dada la crisis sanitaria que estamos viviendo, en estas circunstancias excepcionales lo que se pretende es orientar la política económica a fin de ayudar a los más vulnerables, y adoptar medidas urgentes con el objetivo de proteger a las familias que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica debido al COVID-19. [/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][/et_pb_section]

Problemática en la adquisición de bienes en subastas judiciales

[et_pb_section fb_built=»1″ _builder_version=»3.22″][et_pb_row _builder_version=»3.25″ background_size=»initial» background_position=»top_left» background_repeat=»repeat» custom_padding=»37px|||||»][et_pb_column type=»4_4″ _builder_version=»3.25″ custom_padding=»|||» custom_padding__hover=»|||»][et_pb_text _builder_version=»4.3.2″ background_size=»initial» background_position=»top_left» background_repeat=»repeat»] La subasta electrónica ha permitido acercar las licitaciones judiciales a todos los ciudadanos, a quienes resulta más accesible, e impone menos respeto, formular sus pujas telemáticamente que acudir a la sede de un Juzgado a una subasta presencial junto con otros postores. El problema es que la adquisición de bienes en este tipo de licitaciones conlleva riesgos añadidos, toda vez que pueden existir cargas ocultas que no figuren en la certificación registral así como terceros ocupantes cuya existencia no se haga constar en los anuncios de la subasta; y estos dos aspectos van a ser objeto de análisis en las siguientes líneas. Respecto a la posible existencia de cargas ocultas que no figuren en la certificación registral, con carácter previo, debemos hacer mención al artículo 670.5 de la LEC que establece que quien resulte adjudicatario de un bien inmueble habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiera y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos. Y conforme predica la Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 366/2016, de 3 de junio, “la subrogación se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que tal carga asegura” Si bien, existen afecciones legales que el rematante en la subasta puede llegar a conocer tan solo después de la adquisición del bien, lo que envuelve a las subastas judiciales de una cierta inseguridad jurídica que podría atenuarse si el Letrado de la Administración de Justicia no solo solicitara certificación de cargas al Registro de la Propiedad, sino también a la Administración Tributaria y a la Comunidad de Propietarios en que este sito el piso o local subastado, dado que los créditos por impuestos o por cantidades debidas a la comunidad en régimen de propiedad horizontal gozan de un especial privilegio. Tanto el artículo 9.1 e) LPH contempla una afección legal de la vivienda o local perteneciente a un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habida cuenta de que el adquirente se subrogará en la responsabilidad del anterior propietario respecto de las cantidades debidas a la Comunidad de Propietarios en la anualidad en que tenga lugar la adquisición y las tres anteriores, como asimismo el adquirente del bien responde de los impuestos sobre el inmueble no abonados, y que correspondan al año natural en el que se ejercita la acción administrativa de cobro y el inmediato anterior, operando dicha hipoteca legal tácita con independencia del Registro, ostentando preferencia frente a cualquier otra carga que se encuentre anotada. Y en cuanto al problema de los terceros ocupantes es que su existencia puede constituir una carga oculta que ni se descuenta en la liquidación de cargas que practica el Letrado de la Administración de Justicia ni siempre consta en el anuncio de la subasta, por lo que pesa sobre los postores el deber de informarse antes de la subasta sobre la situación posesoria del inmueble si no quieren recibir ulteriores sorpresas. El artículo 661.1 LEC establece que, cuando conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas distintas del ejecutado que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución para que, en el plazo de 10 días, presenten al Tribunal los títulos que justifiquen dicha situación. Si bien este precepto tan solo exige la notificación a los terceros ocupantes cuya existencia e identidad se conozca, entendemos que resultaría oportuno notificar la existencia de la ejecución a los terceros ocupantes aunque su identidad se desconociera, para lo cual, a los efectos de proceder a la identificación del receptor y demás ocupantes, quien realice el acto de comunicación podría ir acompañado de los agentes de la autoridad. Asimismo se debería dar traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación. Marta Vinaixa TormoAbogado. [/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][/et_pb_section]

A vueltas con la plusvalía

Cancelación registral de hipoteca por caducidad

[et_pb_section fb_built=»1″ admin_label=»section» _builder_version=»3.22″][et_pb_row admin_label=»row» _builder_version=»3.25″ background_size=»initial» background_position=»top_left» background_repeat=»repeat»][et_pb_column type=»4_4″ _builder_version=»3.25″ custom_padding=»|||» custom_padding__hover=»|||»][et_pb_text admin_label=»Text» _builder_version=»3.26.4″ background_size=»initial» background_position=»top_left» background_repeat=»repeat»] Debido a la ya histórica reconversión de los bancos mediante fusiones, adquisiciones, absorciones, ventas y compras, resulta realmente difícil que una vez pagada la hipoteca podamos proceder a la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, unas veces por desconocimiento, pagamos la última cuota y pensamos que ya esta todo terminado, y otras veces por la imposibilidad de encontrar nuestro expediente en la Entidad Financiera ya que el Banco o Caja con el que firmamos la hipoteca simplemente ha desaparecido rotando de un departamento a otro en un carrusel que no tiene fin y que en algunas ocasiones nos hace abandonar nuestro propósito o pensar, ya lo haré, cualquiera de estas dos opciones nos llevarán sin duda alguna a la cancelación por caducidad. Para que pueda operar esta cancelación por caducidad o extinción legal del derecho, es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de acciones, en este caso 20 años como a continuación veremos. Precisamente es por el elevado plazo de prescripción de la acción hipotecaria, que nos viene indicado tanto en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria “la acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada”, como en el artículo 1.964.1 del Código Civil “La acción hipotecaria prescribe a los veinte años”, es más fácil encontrarse con este caso en herencias o donaciones. El elevado número de años necesarios para la prescripción de la acción, sin duda alguna los ha tenido en cuenta el legislador, facilitando un procedimiento enormemente simple fuera del fijado para otros casos a través del “Expediente de liberación de cargas y gravámenes” regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tramitado ante el Sr. Registrador y que en el caso de oposición se termina y se debe acudir a los Tribunales ordinarios. La solicitud de la cancelación de la inscripción registral de la hipoteca únicamente requiere la realización de una “Instancia al Registrador” con la firma legitimada por notario y dependiendo del registro el impreso 600 correspondiente al gravamen de actos jurídicos documentados declarado como exento. Es este mismo precepto legal, artículo 210 LH, en su regla octava, quien exime de seguir este procedimiento en los casos de caducidad de la acción, manifestando que se podrán cancelar directamente a instancia del interesado y sin necesidad de tramitación del expediente. Por último resaltar que es el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria quien nos posibilita la cancelación de la hipoteca, como ya hemos comentado anteriormente mediante la solicitud del titular registral en el supuesto de caducidad, indicando además que el plazo debe ser contado “….desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.” Y es muy importante porque nos esta añadiendo un año al plazo de caducidad de la acción, por lo que realmente la presentación de la instancia en el Registro de la Propiedad para tener todas las garantías de éxito debe ser presentada trascurridos 21 años desde la fecha de vencimiento de la hipoteca que conste en el registro de la Propiedad. [/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][/et_pb_section]