La subasta electrónica ha permitido acercar las licitaciones judiciales a todos los ciudadanos, a quienes resulta más accesible, e impone menos respeto, formular sus pujas telemáticamente que acudir a la sede de un Juzgado a una subasta presencial junto con otros postores. El problema es que la adquisición de bienes en este tipo de licitaciones conlleva riesgos añadidos, toda vez que pueden existir cargas ocultas que no figuren en la certificación registral así como terceros ocupantes cuya existencia no se haga constar en los anuncios de la subasta; y estos dos aspectos van a ser objeto de análisis en las siguientes líneas.
Respecto a la posible existencia de cargas ocultas que no figuren en la certificación registral, con carácter previo, debemos hacer mención al artículo 670.5 de la LEC que establece que quien resulte adjudicatario de un bien inmueble habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiera y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos. Y conforme predica la Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 366/2016, de 3 de junio, “la subrogación se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que tal carga asegura”
Si bien, existen afecciones legales que el rematante en la subasta puede llegar a conocer tan solo después de la adquisición del bien, lo que envuelve a las subastas judiciales de una cierta inseguridad jurídica que podría atenuarse si el Letrado de la Administración de Justicia no solo solicitara certificación de cargas al Registro de la Propiedad, sino también a la Administración Tributaria y a la Comunidad de Propietarios en que este sito el piso o local subastado, dado que los créditos por impuestos o por cantidades debidas a la comunidad en régimen de propiedad horizontal gozan de un especial privilegio.
Tanto el artículo 9.1 e) LPH contempla una afección legal de la vivienda o local perteneciente a un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habida cuenta de que el adquirente se subrogará en la responsabilidad del anterior propietario respecto de las cantidades debidas a la Comunidad de Propietarios en la anualidad en que tenga lugar la adquisición y las tres anteriores, como asimismo el adquirente del bien responde de los impuestos sobre el inmueble no abonados, y que correspondan al año natural en el que se ejercita la acción administrativa de cobro y el inmediato anterior, operando dicha hipoteca legal tácita con independencia del Registro, ostentando preferencia frente a cualquier otra carga que se encuentre anotada.
Y en cuanto al problema de los terceros ocupantes es que su existencia puede constituir una carga oculta que ni se descuenta en la liquidación de cargas que practica el Letrado de la Administración de Justicia ni siempre consta en el anuncio de la subasta, por lo que pesa sobre los postores el deber de informarse antes de la subasta sobre la situación posesoria del inmueble si no quieren recibir ulteriores sorpresas.
El artículo 661.1 LEC establece que, cuando conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas distintas del ejecutado que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución para que, en el plazo de 10 días, presenten al Tribunal los títulos que justifiquen dicha situación.
Si bien este precepto tan solo exige la notificación a los terceros ocupantes cuya existencia e identidad se conozca, entendemos que resultaría oportuno notificar la existencia de la ejecución a los terceros ocupantes aunque su identidad se desconociera, para lo cual, a los efectos de proceder a la identificación del receptor y demás ocupantes, quien realice el acto de comunicación podría ir acompañado de los agentes de la autoridad. Asimismo se debería dar traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación.
Marta Vinaixa Tormo
Abogado.
