La crisis sanitaria provocada por el COVID-19 ha llevado a una gran conflictividad en las relaciones contractuales y especialmente en materia de arrendamientos urbanos.
La causa de fuerza mayor y la rebus sic stantibus, son facultades que tienen los arrendatarios cuando no pueden asumir el cumplimiento de lo pactado.
La regulación del concepto de fuerza mayor la encontramos en el artículo 1.105 del C.c.: «Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubiera podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables».
La fuerza mayor hace referencia si el contratante/deudor incumplidor es responsable o no de dicho incumplimiento.
En la actualidad se podrá solicitar la resolución o la suspensión del contrato de arrendamiento al no poder ejercer la actividad en el local/vivienda arrendado en base a los arts. 26 LAU 1994 en relación con la disposición adicional 8.ª LAU y arts. 1182 y siguientes del C.c.
Los requisitos para solicitar la causa fuerza mayor son: a) Que el suceso sea inevitable e imprevisible; b) Que exista una imposibilidad física o legal, objetiva, duradera y c) La ausencia de dolo o culpa.
También son exigibles la buena fe y haber adoptado todas las medidas necesarias para reducir los daños y perjuicios causados por el incumplimiento.
La cláusula «rebus sic stantibus» traducida «mientras continúen así las cosas», permite que los contratos podrán ser revisados cuando concurran circunstancias nuevas que alteren las condiciones del contrato. Ha tenido una falta de regulación normativa, pero está claro que la situación creada por el Covid-19 ha acrecentado una situación de excesiva onerosidad y desequilibrio en las prestaciones de las partes contratantes, que la hace estar muy vigente en la actualidad.
Esta cláusula permite la revisión de cualquier tipo de contrato, con excepción a los de corta duración, siempre y cuando concurran circunstancias extraordinarias, cambiantes, sobrevenidas e imprevisibles.
La cláusula «rebus sic stantibus» supone un efecto mitigador del principio «pacta sunt servanda» que mantiene que los contratos son obligatorios y las obligaciones nacidas de los mismos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes.
Requisitos para poder alegar la «rebus sic stantibus», son: a) Una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplimiento del contrato en relación con las previstas en el tiempo de la celebración; b) Se produzca una situación de desequilibrio duradera y continuada en el tiempo que rompa el equilibrio de las prestaciones entre las partes; c) Las circunstancias deben ser imprevisibles; d) Haber actuado de buena fe, efectuando un proceso de negociación previo y e) Ausencia de dolo y culpa.
El Tribunal Supremo ha mantenido un carácter restrictivo en la aplicación de la cláusula, con las excepciones de las Sentencias 333/2014 de 30 de junio y 591/2014 de 15 de octubre de las que fue ponente el Magistrado F.J Orduña Moreno.
En Sentencia nº 19/2019 del Tribunal Supremo, Sección 1ª, de fecha 15 enero de 2019, recurso 3291/2015: «descarta la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» para revisar o resolver el contrato cuando ha existido previsión legal o contractual de los riesgos posibles. Resulta improcedente aplicar de forma automática o generalizada dicha cláusula alegando únicamente el hecho notorio de la crisis económica, sin expresar las concretas razones por la que debería desplazarse al otro contratante el riesgo por la disminución de los rendimientos. Se rechaza rebajar la renta o resolver el contrato por in en contra de lo pactado en el contrato cuando ya se establecieron mecanismos en función de riesgos propios del negocio, ya que para ello sería necesario que la pérdida de rendimientos fuera debida a casos fortuitos extraordinarios e imprevistos y que la pérdida de frutos fuera de más de la mitad”.
Las graves consecuencias económicas que nos ha dejado la pandemia a tres meses de su comienzo y las malas perspectivas económicas ya conocidas, me hace pensar que en un futuro tendrá mayor aceptación la aplicación la cláusula «rebus sic stantibus», además cuando las circunstancias extraordinarias, cambiantes, sobrevenidas e imprevisibles, ya están acreditadas y reconocidas a lo largo del estado de alarma.
Madrid, 11 de junio de 2.020
Jaime Soler Gallego
Socio de Ius Gentium
Abogado
